Structurer la détention d'un patrimoine immobilier dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, pour capitaliser et transmettre.
Une société civile immobilière peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Les loyers sont alors imposés au niveau de la société, après déduction des charges et de l'amortissement de l'immeuble, et non plus entre les mains des associés. Les résultats peuvent être conservés dans la société pour réinvestir. La transmission s'organise par la donation de parts, éventuellement démembrées, plutôt que par celle des immeubles.
Nous n'envisageons l'option pour l'impôt sur les sociétés qu'après une comparaison chiffrée avec la détention en direct ou en société civile translucide, sur toute la durée du projet, y compris la sortie. Nous travaillons en étroite coordination avec votre expert-comptable et votre notaire, qui rédigent les statuts, tiennent la comptabilité et sécurisent les actes de transmission.
Cette structuration s'adresse aux personnes fortement imposées qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier locatif de long terme sans alourdir leur imposition personnelle pendant la phase de capitalisation, et qui envisagent une transmission progressive à leurs enfants. Elle convient aux projets d'ampleur et à horizon long, gérés en famille.
L'option pour l'impôt sur les sociétés est en principe irrévocable. La fiscalité de sortie est plus lourde qu'en direct : la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements et les distributions aux associés sont imposées. Les coûts de constitution et de fonctionnement (comptabilité, assemblées, dépôt des comptes) sont récurrents. La valeur des immeubles peut baisser et les loyers ne sont pas garantis. Le cadre légal peut évoluer ; une étude personnalisée est indispensable.
Les résultats sont imposés à l'impôt sur les sociétés au niveau de la société. Les distributions aux associés sont ensuite imposées entre leurs mains. Les parts entrent en principe dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la valeur des immeubles. Les donations de parts bénéficient des abattements de droit commun. Ces principes sont à apprécier avec vos conseils selon votre situation.
Principes généraux, selon votre situation et le cadre légal en vigueur.
Accéder à une solution via le cabinet ne vous coûte aucun honoraire supplémentaire. Comme la plupart des cabinets de gestion de patrimoine, nous sommes rémunérés par les producteurs sous forme de commissions intégrées aux frais du produit — les mêmes frais que vous supporteriez en souscrivant en direct. Nous vous les présentons avec transparence avant toute décision. En contrepartie, vous bénéficiez de notre sélection, de la négociation des conditions et d'un suivi dans la durée.
L'option est en principe irrévocable, sous réserve du cadre légal en vigueur qui prévoit dans certains cas une faculté de renonciation dans un délai limité. C'est l'une des raisons pour lesquelles la décision doit être prise après une étude complète.
Notre approche : Investissement immobilier · Transmission de patrimoine · Fiscalité patrimoniale.
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Information générale : tout investissement comporte un risque de perte en capital, et la pertinence d'une solution s'apprécie au regard de votre situation, de sa fiscalité et de sa liquidité. Les missions de conseil en investissements financiers réglementées sont réalisées par Courcelles Patrimoine, filiale du cabinet immatriculée en qualité de conseiller en investissements financiers (CIF).
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