Séparer la nue-propriété de l'usufruit pour acquérir avec une décote, transmettre ou organiser des revenus dans le temps.
Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux droits : l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui permet d'en recouvrer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Appliqué à un immeuble ou à des parts de SCPI, il permet d'acquérir la nue-propriété avec une décote, de transmettre un bien tout en conservant ses revenus, ou d'affecter temporairement les revenus à une personne ou une société.
Nous déterminons d'abord l'objectif poursuivi (capitalisation sans revenus, transmission, revenus temporaires pour un enfant ou une société) avant de choisir le support et la durée. Pour les SCPI démembrées, nous examinons la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété, la qualité de la SCPI et la solidité de la contrepartie. Les montages familiaux sont réalisés avec votre notaire.
La nue-propriété temporaire s'adresse aux personnes fortement imposées qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et souhaitent capitaliser sur un horizon défini. L'usufruit temporaire peut intéresser une société disposant de trésorerie. Le démembrement successoral (donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit) s'adresse aux parents qui souhaitent transmettre tout en conservant l'usage ou les revenus.
Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement et ne peut en principe pas revendre facilement son droit : l'engagement est ferme sur toute la durée. La valeur du bien ou des parts à la fin du démembrement n'est pas garantie et peut avoir baissé. La décote reflète l'absence de revenus et ne constitue pas un gain acquis. Les montages doivent être réalisés à des valeurs justifiables ; le cadre fiscal dépend de votre situation et peut évoluer.
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire n'est en principe pas imposé sur les revenus, qu'il ne perçoit pas, et le bien n'entre en principe pas dans son assiette d'impôt sur la fortune immobilière, l'usufruitier en étant redevable. La reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit s'effectue en principe sans imposition. Ces principes sont à apprécier selon votre situation.
Principes généraux, selon votre situation et le cadre légal en vigueur.
Accéder à une solution via le cabinet ne vous coûte aucun honoraire supplémentaire. Comme la plupart des cabinets de gestion de patrimoine, nous sommes rémunérés par les producteurs sous forme de commissions intégrées aux frais du produit — les mêmes frais que vous supporteriez en souscrivant en direct. Nous vous les présentons avec transparence avant toute décision. En contrepartie, vous bénéficiez de notre sélection, de la négociation des conditions et d'un suivi dans la durée.
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, en principe sans formalité ni fiscalité. Il peut alors percevoir les revenus, occuper le bien ou le céder.
C'est possible en théorie mais difficile en pratique, le marché étant très étroit. Le démembrement doit être envisagé pour toute sa durée.
Notre approche : Investissement immobilier · Transmission de patrimoine · Fiscalité patrimoniale.
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