Un logement meublé au sein d'une résidence exploitée par un gestionnaire, loué par bail commercial de longue durée.
Les résidences gérées (résidences seniors, étudiantes, d'affaires ou de tourisme) regroupent des logements meublés confiés à un exploitant unique par un bail commercial. L'investisseur acquiert un ou plusieurs lots et perçoit un loyer versé par l'exploitant, que le logement soit occupé ou non, pendant la durée du bail. Le régime du loueur en meublé non professionnel s'applique en principe, avec la possibilité d'amortir le bien au régime réel.
La qualité de l'exploitant est notre premier critère : solidité financière, expérience, taux de remplissage de ses résidences existantes. Nous examinons ensuite l'emplacement et la demande réelle (proximité d'un campus, bassin de population âgée), le niveau du loyer au regard du marché, la répartition des charges et des travaux dans le bail, et le prix au mètre carré comparé à l'immobilier classique du secteur.
Cette solution s'adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus locatifs sans gestion, sur un horizon long, et qui acceptent de dépendre d'un exploitant unique. Elle peut compléter un patrimoine immobilier déjà constitué ou répondre à un objectif de revenus pour la retraite, en particulier pour les personnes qui ne souhaitent pas gérer un locataire.
Le loyer dépend entièrement de la santé de l'exploitant : sa défaillance ou une renégociation à la baisse lors du renouvellement du bail sont les principaux risques. La revente sur le marché secondaire est étroite et la valeur du lot peut être inférieure au prix d'acquisition, souvent supérieur à celui de l'immobilier classique. La répartition des gros travaux entre propriétaire et exploitant doit être lue attentivement dans le bail. La fiscalité du meublé dépend de votre situation et du cadre légal en vigueur.
Les loyers relèvent en principe des bénéfices industriels et commerciaux au régime du loueur en meublé non professionnel, avec possibilité d'amortir le bien et le mobilier au régime réel. La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée est possible sous conditions de services et de durée de détention. Ces principes sont à apprécier selon votre situation.
Principes généraux, selon votre situation et le cadre légal en vigueur.
Accéder à une solution via le cabinet ne vous coûte aucun honoraire supplémentaire. Comme la plupart des cabinets de gestion de patrimoine, nous sommes rémunérés par les producteurs sous forme de commissions intégrées aux frais du produit — les mêmes frais que vous supporteriez en souscrivant en direct. Nous vous les présentons avec transparence avant toute décision. En contrepartie, vous bénéficiez de notre sélection, de la négociation des conditions et d'un suivi dans la durée.
Les loyers ne sont plus versés jusqu'à ce qu'un nouvel exploitant reprenne la résidence, souvent à des conditions renégociées. C'est pourquoi la solidité de l'exploitant et la qualité de l'emplacement priment sur toute autre considération.
Notre approche : Investissement immobilier · Préparation retraite.
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