Rénover un logement ancien dans une commune éligible et le louer, en contrepartie d'une réduction d'impôt.
Le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d'impôt sur le revenu pour l'acquisition d'un logement ancien à rénover, situé dans certaines communes (programmes de revitalisation des centres-villes, opérations de revitalisation de territoire, certaines copropriétés en difficulté). Les travaux doivent représenter une part significative du coût total de l'opération et le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, pendant une durée d'engagement choisie à la souscription. Le dispositif est à durée limitée et sa prorogation dépend des lois de finances.
Nous sélectionnons des villes dont le marché locatif est réel et durable, au-delà de la seule éligibilité au dispositif. Nous examinons le prix de revient global (foncier et travaux), la qualité des entreprises et du maître d'ouvrage, ainsi que la cohérence du loyer plafonné avec le marché local. L'avantage fiscal n'est jamais le premier critère de décision.
Un contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier ancien rénové, avec un ticket d'entrée souvent plus accessible que dans les grandes métropoles, et réduire son impôt sur le revenu sur plusieurs années. La solution s'adresse à un investisseur acceptant un engagement locatif long et des loyers encadrés.
La réduction d'impôt est conditionnée au respect de l'engagement de location, des plafonds de loyer et de ressources des locataires, et de la nature des travaux ; un manquement entraîne sa remise en cause. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales. Les villes éligibles présentent parfois une demande locative fragile et un potentiel de revalorisation incertain. Le dispositif est temporaire et son cadre peut évoluer. Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital.
Réduction d'impôt sur le revenu calculée sur le prix de revient de l'opération, étalée sur la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond d'investissement et du plafonnement global des avantages fiscaux. Les loyers restent imposés comme revenus fonciers. Ces principes s'apprécient selon votre situation et le cadre légal en vigueur.
Principes généraux, selon votre situation et le cadre légal en vigueur.
Accéder à une solution via le cabinet ne vous coûte aucun honoraire supplémentaire. Comme la plupart des cabinets de gestion de patrimoine, nous sommes rémunérés par les producteurs sous forme de commissions intégrées aux frais du produit — les mêmes frais que vous supporteriez en souscrivant en direct. Nous vous les présentons avec transparence avant toute décision. En contrepartie, vous bénéficiez de notre sélection, de la négociation des conditions et d'un suivi dans la durée.
Le Denormandie procure une réduction d'impôt étalée dans le temps, soumise au plafonnement global des niches fiscales et à des conditions de localisation. Le déficit foncier est une déduction de charges de droit commun, hors plafonnement, sans condition géographique. Le choix dépend de votre situation.
Notre approche : Investissement immobilier · Fiscalité patrimoniale.
Rénover un bien loué nu et déduire les travaux de ses revenus, hors du plafonnement global des niches fiscales.
Découvrir la solution Haut de gammeParticiper à la restauration d'un immeuble en secteur patrimonial protégé et bénéficier d'une réduction d'impôt sur les travaux.
Découvrir la solution NicheLouer à loyer modéré en échange d'une réduction d'impôt : un dispositif à confirmer selon le cadre en vigueur (loi de finances 2026).
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Nos analyses et décryptages, rédigés par les conseillers du cabinet.
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Information générale : tout investissement comporte un risque de perte en capital, et la pertinence d'une solution s'apprécie au regard de votre situation, de sa fiscalité et de sa liquidité.
Premier rendez-vous Un premier échange, sans engagement, permet d'en juger avant toute décision.