Défiscalisation immobilière : LLI Denormandie Malraux lequel choisir ?

1. Location à Loyer Intermédiaire (LLI) : exonération de taxe foncière et réduction de TVA sous conditions

La Location à Loyer Intermédiaire (LLI) permet d’investir dans un bien immobilier avec un loyer plafonné, inférieur aux prix du marché, en échange d’exonérations fiscales partielles ou totales sur la taxe foncière.

Ce dispositif, auparavant réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais ouvert aux particuliers, ce qui en fait une opportunité intéressante pour ceux cherchant à améliorer la rentabilité locative sans réaliser de gros travaux.

Avantages du dispositif LLI

• Exonération de taxe foncière, ce qui réduit les charges liées à l’investissement.
• Forte demande locative grâce à des loyers modérés, assurant un faible taux de vacance.
• Réduction de la TVA à 10 % au lieu de 20 %, sous conditions, ce qui permet de réaliser d’importantes économies sur le prix d’achat du bien neuf.

Conditions d’éligibilité

• Investir dans une zone tendue où la demande locative est forte.
• Respecter les plafonds de loyers et de revenus des locataires fixés par l’administration fiscale.
• Engagement de location de 20 ans pour bénéficier de l’exonération fiscale et des avantages liés à la TVA réduite.
• Possibilité de céder une partie du parc immobilier à partir de la 11ᵉ année (jusqu’à 50 % des logements) et la totalité des biens à partir de la 16ᵉ année.
• Pour bénéficier de la TVA réduite à 10 %, l’investissement doit être réalisé dans un programme neuf en zone éligible, et le bien doit être loué sous les conditions de la LLI.

La LLI est idéale pour les investisseurs qui veulent maximiser leur rentabilité locative immédiate, tout en bénéficiant d’une fiscalité allégée sur la taxe foncière et d’une réduction de TVA permettant de baisser le coût d’achat. Toutefois, il convient de bien prendre en compte la durée d’engagement locatif de 20 ans, qui impose une vision d’investissement à long terme.

2. Dispositif Denormandie : combiner défiscalisation et rénovation de l’ancien

Le dispositif Denormandie encourage l’investissement locatif dans l’ancien en offrant une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs réalisant des travaux de rénovation sur des biens situés dans des centres-villes en difficulté.

Avantages du dispositif Denormandie

• Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total de l’investissement (achat + travaux), selon la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
• Valorisation du bien grâce aux travaux de rénovation, améliorant sa valeur à la revente.
• Possibilité de financer l’investissement avec un prêt immobilier, optimisant ainsi l’effet de levier.

Conditions d’éligibilité

• Investir dans une ville éligible au programme Action Cœur de Ville ou disposant d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
• Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, portant sur l’amélioration énergétique, la modernisation ou l’extension du logement.
• S’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, avec des loyers plafonnés et des locataires respectant des conditions de ressources.

Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant réduire leur imposition tout en rénovant un bien ancien, mais il nécessite une sélection rigoureuse de l’emplacement et une gestion optimisée des travaux.

3. Loi Malraux : une forte réduction d’impôt pour un investissement patrimonial

Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs rénovant un bien immobilier situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). Il permet une réduction d’impôt importante en contrepartie d’un engagement locatif de 9 ans.

Avantages du dispositif Malraux

• Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, selon la localisation.
• Plafond de travaux de 400 000 € sur 4 ans, optimisant l’avantage fiscal
• Aucune limitation sur les loyers et les revenus des locataires, offrant une plus grande flexibilité.
• Valorisation patrimoniale importante, car les biens sont situés dans des centres historiques prestigieux.

Conditions d’éligibilité

• Acheter un bien dans un secteur protégé, nécessitant une rénovation encadrée.
• Effectuer des travaux validés par les Architectes des Bâtiments de France, souvent coûteux mais garantissant une haute valeur patrimoniale.
• Louer le bien pendant 9 ans, sans restriction de plafonds de loyers ni de revenus des locataires.

Le dispositif Malraux est particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés, souhaitant une réduction immédiate de leur impôt tout en réalisant un investissement de prestige.

4. Quel dispositif choisir selon son profil ?

Le choix entre ces dispositifs dépend des objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur.

• La LLI est idéale pour ceux qui recherchent une rentabilité locative immédiate, sans contrainte de travaux, avec l’avantage d’une exonération de taxe foncière et d’une TVA réduite à 10 % sous conditions.
• Le Denormandie est plus adapté aux investisseurs souhaitant combiner défiscalisation et valorisation du bien, tout en acceptant une gestion plus complexe liée aux travaux et aux plafonds de loyers.
• Le Malraux convient aux contribuables très imposés, qui veulent une réduction fiscale importante et qui sont prêts à investir dans un bien de prestige nécessitant une rénovation complète.

En fonction du projet et du budget disponible, il peut être pertinent d’analyser ces dispositifs avec un conseiller en gestion de patrimoine, afin de maximiser l’impact fiscal et la rentabilité de l’investissement.