LOUEUR MEUBLÉ

LE DISPOSITIF DU LOUEUR EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL

La location en meublé non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. La location en meublé consiste à louer des locaux meublés, immédiatement habitables par le locataire. Le bien loué en meublé doit donc être entièrement équipé (literie, ustensiles de cuisine, chauffage, meubles de rangement, réfrigérateur, table et chaises...). Le locataire doit pouvoir y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter. Sur le plan fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale (assimilable à celle des commerçants et artisans). Les loyers sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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LA LOCATION MEUBLÉE, UNE MEILLEURE RENTABILITÉ 

 

Louer un logement déjà meublé permet de percevoir des loyers plus importants, jusqu'à 30% plus élevés que pour une location vide d'un logement aux caractéristiques similaires. Le prix du bien étant le même, la rentabilité du bien (loyer/prix achat) est par conséquent meilleure.

De plus, la nature du bail et la réglementation sont plus souples en location meublée. Le bail en meublé doit être d'une durée d'au moins d'un an reconductible (9 mois si l’occupant est un étudiant) contre 3 ans en location nue.

Le congé n’est possible qu’à la date anniversaire du bail (avec un préavis de 3 mois). En outre, le motif de non renouvellement doit être justifié : vente du logement ou motif légitime et sérieux.

LA LOCATION MEUBLÉE, UN AVANTAGE FISCAL INCOMPARABLE

L’imposition des revenus locatifs est très avantageuse et la possibilité de déduire l’amortissement du prix de revient du logement et des meubles en font un atout majeur. Dès lors que vous relevez du statut LMNP, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux pour déclarer vos loyers :

RÉGIME MICRO-BIC : Les revenus sont alors taxés après application d'un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % (71 % pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme). Lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 72 600 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC.

RÉGIME BIC RÉEL : Si les recettes sont supérieures à 72 600 € le régime réel d'imposition est appliqué de plein droit. 

 

Dans ce cas, et comme pour les loueurs professionnels, l'intégralité des charges (intérêts d'emprunt, impôts, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc...) est déductible des recettes, à condition d'avoir inscrit l'immeuble à l'actif du bilan. A défaut d'inscription, seules les charges locatives sont déductibles.

L'immeuble peut également être amorti (en principe au taux de 2,5 % par an pendant 40 ans) ainsi que le mobilier le garnissant (au taux de 10 % sur 10 ans en principe). Il est également possible de différer les amortissements.

Si un déficit est constaté, celui-ci pourra s'imputer sur les bénéfices retirés de l'activité de location en meublé réalisés au cours des 10 années suivantes (contrairement aux loueurs en meublé professionnels, il ne pourra en revanche pas venir en déduction de votre revenu global).

Lorsque la location meublée y est soumise, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de l'acquisition de l'immeuble ou du financement des travaux de rénovation.

Les déclarations comptables peuvent réduire ou annuler complètement vos impôts. Un expert-comptable sera en mesure d’imputer des amortissements sur vos revenus locatifs. Les services d’un comptable sont indispensables lorsque vous percevez des revenus issus de la location meublée.

CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

  • Ne pas exercer l’activité de location meublée à titre professionnel

  • Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

  • Déclarer l’activité auprès du Tribunal de commerce où se situe le bien ou auprès du Centre des formalités des entreprises (CFE)

  • Faire cette déclaration dans les 15 jours suivant le début de la location

  • Déclarer les revenus perçus de la location meublée

  • Mettre à la location un bien meublé dont vous êtes le propriétaire et dont la superficie est supérieure à 9 m²

  • Mettre à la location uniquement des locaux à usage d’habitation ou à usage touristique

  • Percevoir des revenus locatifs de 23 000 € maximum